Angebotskatalog auf der Website eines Immobilienbüros - Filter, Exposé-Seite, SEO 2026

Ein Wohnungskäufer beginnt meist auf einem Immobilienportal. Er scrollt durch Dutzende Angebote, merkt sich einige und tut dann etwas, das Büros oft unterschätzen: Er besucht die Website des Büros, das das Angebot betreut. Er prüft, wie viele weitere Objekte es hat, ob es den Stadtteil kennt, wer der Berater ist und ob sich leicht eine Besichtigung vereinbaren lässt.

Dort fällt die Entscheidung, mit wem er spricht. Und dort verlieren viele Büros sie: Der Katalog lässt sich nicht filtern, Fotos laden mehrere Sekunden, ein Angebot von vor einem Jahr steht noch als verfügbar da, und Kontakt bedeutet ein allgemeines Formular ohne Angebotsnummer.

Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie einen Angebotskatalog gestalten, der als Verkaufswerkzeug funktioniert: von Filtern über die Exposé-Seite bis zu SEO und der Anbindung an die Maklersoftware. Am Ende finden Sie ein Beispiel mit Zahlen, die auf einer Live-Website gemessen wurden.

Warum ein Katalog auf der Website, wenn es Portale gibt

Immobilienportale sind bei der Reichweite unersetzlich. Sie haben aber drei Eigenschaften, die gegen das Büro arbeiten:

1. Ihr Angebot steht neben der Konkurrenz. Mit einem Klick wechselt der Käufer zu einer ähnlichen Wohnung eines anderen Büros.
2. Sie bauen keine Beziehung auf. Das Portal zeigt eine Anzeige, nicht das Team, die Arbeitsweise oder die Ortskenntnis.
3. Sie bestimmen nicht die Darstellung. Layout, Reihenfolge und Aussehen der Angebote legt das Portal fest.

Ein eigener Katalog kehrt diese Verhältnisse um. Der Käufer sieht nur Ihre Objekte, und ein Verkäufer, der ein Büro sucht, sieht, wie Sie Angebote präsentieren. Für viele Büros ist gerade die Website das Argument, mit dem sie neue Verkaufsaufträge gewinnen.

Filter und Suche: das Herz des Katalogs

Käufer gehen einen Katalog nicht von vorne bis hinten durch. Sie grenzen ihn auf wenige Angebote ein, die ihre Kriterien erfüllen. Deshalb sind Filter das wichtigste Element des Katalogs.

Welche Filter Sie brauchen

Eine Grundausstattung, die für die meisten Büros funktioniert:

• Vermarktungsart: Kauf oder Miete,
• Objektart: Wohnung, Haus, Grundstück, Gewerbeeinheit,
• Lage: Stadt und Stadtteil,
• Preis von–bis,
• Fläche von–bis,
• Zimmerzahl.

Bei mehreren Hundert Angeboten lohnen sich Filter der zweiten Ebene wie Etage, Erst- oder Zweitmarkt, Balkon und Stellplatz sowie Sortierung nach Preis, Fläche und Datum. Fügen Sie aber keine Filter „auf Vorrat“ hinzu: Jeder Filter, der null Ergebnisse liefert, frustriert mehr, als er hilft.

Wie Filter funktionieren sollten

Wie die Filter funktionieren, ist ebenso wichtig wie ihre Auswahl:

• ohne Neuladen der Seite: Die Ergebnisse ändern sich sofort nach dem Klick,
• mit Trefferzahl: Der Käufer sieht, wie viele Angebote passen,
• als Link teilbar: Die gewählten Filter werden in der Adresse gespeichert, sodass ein Käufer das Ergebnis dem Partner und ein Berater dem Kunden schicken kann,
• bequem am Handy: Filter in einem schließbaren Panel statt in einer langen Spalte über den Angeboten.

Den letzten Punkt übersieht man leicht, wenn man am großen Monitor entwirft. Dabei sehen sich Käufer Angebote vor allem am Handy an, oft unterwegs oder abends.

Die Exposé-Seite: die Seite, die Besichtigungen verkauft

Jedes Objekt braucht eine eigene Seite mit eigener Adresse. Diese Seite teilt der Käufer mit der Familie, sie kann in Google erscheinen, und über sie kommen Anfragen zu konkreten Besichtigungen.

Was auf die Exposé-Seite gehört

• Eine Fotogalerie in guter Qualität, mit Grundriss, falls vorhanden.
• Eckdaten ganz oben: Preis, Preis pro m², Fläche, Zimmerzahl, Etage, Baujahr, monatliche Nebenkosten.
• Eine Beschreibung für Menschen: Was das Objekt auszeichnet, wie der Zustand ist, was es in der Umgebung gibt.
• Lage: Stadtteil und ungefähre Position. Die genaue Adresse entscheidet der Eigentümer.
• Der zuständige Berater mit Foto und direktem Kontakt.
• Die Angebotsnummer, sichtbar auf der Seite und automatisch im Kontaktformular übergeben.
• Ähnliche Angebote am Ende der Seite: gleicher Stadtteil, ähnlicher Preis.

Kontakt zu einem konkreten Angebot

Ein allgemeines Formular „Schreiben Sie uns“ auf der Exposé-Seite ist eine vertane Chance. Der Käufer muss eintippen, um welche Wohnung es geht, und der Berater muss raten. Besser funktioniert ein kurzes Formular oder ein Anruf-Button, der die Angebotsnummer automatisch übergibt. Das Feld „Nachricht“ kann einen vorbereiteten Text enthalten, etwa die Bitte um einen Besichtigungstermin, den der Käufer nur absendet.

Verkaufte und zurückgezogene Angebote

Der Katalog eines Büros lebt: Angebote kommen und gehen jede Woche. Wie Sie mit verkauften Angeboten umgehen, beeinflusst das Erlebnis der Käufer und SEO.

Die schlechteste Lösung ist, die Seite über Nacht zu löschen. Ein Käufer, der den Link gespeichert oder das Angebot in Google gefunden hat, sieht einen 404-Fehler und schließt die Seite vermutlich.

Die zweite schlechte Lösung ist, ein verkauftes Angebot als verfügbar stehen zu lassen. Der Käufer ruft an, hört, dass die Wohnung verkauft ist, und verliert das Vertrauen in den ganzen Katalog.

So funktioniert es am besten:

1. Markieren Sie das Angebot nach dem Verkauf deutlich als verkauft oder vermietet und nehmen Sie es aus der Liste der aktuellen Angebote.
2. Zeigen Sie auf seiner Seite ähnliche aktuelle Angebote, zum Beispiel aus demselben Stadtteil.
3. Entfernen Sie die Seite nach einigen Wochen oder leiten Sie sie (301) auf die Angebote im selben Stadtteil oder derselben Kategorie weiter.

Ein Zusatznutzen: Ein kurzer Bereich „Kürzlich verkauft“ zeigt Verkäufern, dass das Büro Abschlüsse erzielt.

SEO für einen Immobilienkatalog

Doppelte Inhalte aus Portalen

Die meisten Büros veröffentlichen dieselbe Objektbeschreibung auf mehreren Portalen und auf der eigenen Website. Für Google ist das derselbe Inhalt an vielen Orten, und in den Ergebnissen gewinnt meist das Portal, weil es mehr Autorität hat.

Sie müssen nicht auf Portale verzichten. Es reicht, wenn die Beschreibung auf der Website ausführlicher ist: mehr zu Gebäude, Umgebung, Verkehrsanbindung, Schulen und Zustand des Objekts als in der kurzen Anzeige. So eine Beschreibung dient dem Käufer besser und gibt der Website eine Chance in den Suchergebnissen.

Seiten für Stadtteile und Kategorien

Käufer suchen oft nicht nach einem konkreten Angebot, sondern nach einer Kategorie: „Wohnungen zu kaufen Krzyki“, „Haus mit Garten Oława“. Stadtteil- und Kategorieseiten mit einer kurzen Beschreibung der Gegend und einer aktuellen Angebotsliste beantworten solche Suchen gut und verschwinden nicht, wenn eine einzelne Wohnung verkauft ist.

Strukturierte Daten

Mit Schema.org lässt sich ein Immobilienangebot in JSON-LD beschreiben, etwa mit dem Typ RealEstateListing samt Angebot, Preis und Eckdaten. Google zeigt für Immobilienangebote keine speziellen Rich Results, aber strukturierte Daten helfen beim Verständnis der Seite. Ergänzen Sie außerdem die Daten des Büros (RealEstateAgent) und die Brotkrumen-Navigation (BreadcrumbList). Mehr zu strukturierten Daten lesen Sie in unserem Schema.org-Leitfaden für Unternehmen.

Fotos und Geschwindigkeit am Handy

Ein Immobilienkatalog besteht vor allem aus Fotos, und Fotos sind die häufigste Ursache langsamer Maklerwebsites. Ein typisches Problem: ein Foto in Kameraauflösung, mehrere Megabyte groß, am Handy in einem Rahmen von wenigen Hundert Pixeln Breite angezeigt.

Was zu tun ist:

• Erzeugen Sie mehrere Größen jedes Fotos, damit das Handy eine kleine Datei lädt und ein großer Monitor eine größere.
• Nutzen Sie moderne Formate (WebP, AVIF), die bei gleicher Qualität deutlich weniger wiegen als JPEG.
• Laden Sie Fotos weiter unten erst beim Scrollen, aber nicht das Hauptfoto des Angebots, das man sofort sieht.
• Legen Sie feste Bildproportionen fest, damit das Layout beim Nachladen nicht springt.

Dazu kommt die Bauweise der Website. Exposé-Seiten, die vorab als statisches HTML erzeugt werden, laden schneller als Seiten, die bei jedem Aufruf eine Datenbank abfragen. Bei mehreren Hundert Angeboten macht das einen großen Unterschied.

Anbindung an die Maklersoftware

Die meisten Büros verwalten Angebote in einer spezialisierten Software, die sie an Immobilienportale exportiert, meist als XML-Dateien oder über eine API. Derselbe Export kann die Website des Büros speisen: Sie pflegen ein Angebot an einer Stelle, und Website wie Portale aktualisieren sich automatisch.

Es gibt zwei Wege:

• Eine manuell gepflegte Datendatei genügt bei einem guten Dutzend Angeboten und seltenen Änderungen.
• Ein automatischer Import aus dem System des Büros ist ab einigen Dutzend Angeboten nötig.

Der Umfang der Anbindung hängt davon ab, welche Daten das jeweilige System bereitstellt. Prüfen Sie vor der Bestellung einer Website, ob Ihre Software einen Export hat, den eine externe Website nutzen kann, und welche Felder er enthält (Fotos, Eckdaten, Status, Berater).

Beispiel: die Demo-Website Dom Expert

Diese Grundsätze zeigen wir an einer Demo-Website für ein Boutique-Büro aus Wrocław: Dom Expert. Das Büro ist fiktiv, aber die Zahlen wurden auf der Live-Website gemessen, vor und nach dem Redesign (21. Oktober 2026):

• 522 Angebote im Katalog mit Filtern nach Stadtteil, Objektart, Vermarktungsart und Zimmerzahl, Auswahl im Link gespeichert,
• eine eigene Seite für jedes Angebot und ein Off-Market-Katalog,
• Performance mobil: von 38–41 vor dem Redesign auf 92 danach (Desktop: 100),
• LCP mobil: von 10,7–10,9 s auf 3,2 s,
• Seitengewicht: von etwa 2,0 MB auf 453 KiB.

Die häufigsten Fehler in Angebotskatalogen

1. Filter, die die Seite neu laden und die Auswahl nach der Rückkehr vom Exposé verlieren.
2. Keine eigenen Exposé-Seiten, etwa Angebote in einem Pop-up ohne eigene Adresse.
3. Verkaufte Angebote als verfügbar oder plötzlich mit 404-Fehler.
4. Dieselbe kurze Beschreibung wie im Portal und keine Beschreibung der Umgebung.
5. Fotos in voller Auflösung am Handy.
6. Ein allgemeines Kontaktformular ohne Angebotsnummer und ohne zuständigen Berater.

Fazit

Ein Angebotskatalog auf der Website eines Büros muss nicht mit der Reichweite eines Portals konkurrieren. Er muss nur bequemer sein: schnell am Handy, mit Filtern, die die Auswahl nicht verlieren, und einer Exposé-Seite, auf der sich eine Besichtigung mit einem Klick vereinbaren lässt. So eine Website macht aus einem Käufer vom Portal einen Kunden des Büros und überzeugt Verkäufer, Ihnen ihr Objekt anzuvertrauen.

Wenn Sie eine neue Website oder den Umbau der aktuellen planen, sehen Sie sich an, wie wir an Websites für Immobilienbüros arbeiten, und werfen Sie einen Blick auf die Case Study Dom Expert.

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